Cos’è la cedolare secca?
In presenza di determinate condizioni i redditi derivanti dalla locazione degli immobili possono (infatti non è obbligatorio) avvalersi del regime della cedolare secca. Essa non è altro che un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo.
La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Occorre precisare che il regime della cedolare secca può essere utilizzato solo dalle persone fisiche, proprietarie dell’immobile, che danno in locazione fuori dall’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.
Come si applica la cedolare secca?
Sul totale dei canoni il proprietario calcola l’imposta sostitutiva pari al 21% per i contratti ordinari e al 10% per i contratti a canone concordato. A seguito del versamento dell’imposta sostitutiva i redditi da locazione non sono più rilevanti ai fini Irpef anche se permane l’obbligo della indicazione degli stessi nella dichiarazione dei redditi (Quadro RB della dichiarazione dei redditi delle persone fisiche) senza, ovviamente, includerli tra il reddito imponibile.
L’opzione della cedolare secca riguarda l’intero periodo di durata del contratto con diritto, da parte del locatore, di revoca dell’opzione da effettuarsi entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente con il conseguente versando dell’imposta di registro.
Su quali immobili si può applicare la cedolare secca?
Fino al 2018 potevano usufruire dell’agevolazione solo gli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (escluso A10 – Uffici e Studi) locate ad uso abitativo e le relative pertinenze.
Con la Legge di bilancio 2019 (Legge n. 145 del 30 dicembre 2018) il legislatore ha previsto l’applicazione della cedolare secca anche per i contratti di locazioni di immobili commerciali (solo per quelli appartenenti alla categoria C/1), stipulati a partire dall’anno 2019 con una superficie fino a 600 mq (nel calcolo della metratura restano escluse le pertinenze). Il regime della cedolare secca può essere applicato anche per le locazioni brevi (che si ricorda sono quelle di durata non superiore a 30 giorni).
Infatti, tale norma prevede che “Il canone di locazione relativo ai contratti stipulati nell’anno 2019, aventi ad oggetto unità immobiliari classificate nella categoria catastale C/1, di superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze, e le relative pertinenze locate congiuntamente, può, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche, essere assoggettato al regime della cedolare secca, di cui all’articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, con l’aliquota del 21 per cento. Tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale”.
L’intervento dell’Agenzia delle Entrate
Su tale argomento è intervenuta molto recentemente l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 50/E del 17 maggio u.s. con la quale ha ribadito il concetto che la cedolare secca “è un regime opzionale di tassazione dei contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze, la cui applicazione sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, nonché le imposte di registro e di bollo, dovute per il contratto di locazione di immobili abitativi locati con finalità abitative da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di imprese o arti e professioni.”.
Scarica il testo integrale della risoluzione dell’Agenzia delle Entrate.
Occorre precisare, infine, che mentre per l’applicazione della ‘cedolare secca’ bisogna tener conto anche dell’attività del conduttore in quanto restando esclusi dal regime i contratti aventi ad oggetto immobili abitativi conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Tale condizione non deve, invece, essere soddisfatta nel caso di locazione di immobili rientranti nella categoria C/1 tenuto conto che tali contratti hanno ad oggetto proprio immobili da destinare ad attività commerciale.