Accertamento di Maggior Valore di Compravendita Immobiliare

L’OMI dell’Agenzia delle Entrate – acronimo di Osservatorio del Mercato Immobiliare – è una banca dati che consente di consultare dati sulle quotazioni dei valori immobiliare e delle locazioni sull’intero territorio nazionale. L’Agenzia delle Entrate l’ha creato con lo scopo di dare maggiore trasparenza al mercato immobiliare ma anche per supportare le attività dell’Agenzia del Territorio sotto diversi punti di vista.

Le quotazioni immobiliari presenti sull’OMI dell’Agenzia delle Entrate vengono pubblicate con cadenza semestrale. Esse si occupano di individuare per ogni ambito territoriale omogeneo (ossia una zona OMI) e per ogni tipologia di immobile, un intervallo di valori di mercato minimo oppure massimo per unità di superficie in riferimento ad unità immobiliari in condizioni ordinarie che sono ubicate nella stessa OMI.

 

Il caso

A seguito di un accertamento da parte dell’Amministrazione Finanziaria un contribuente, che svolge l’attività di impresa edile di costruzioni, si è visto riprendere a tassazione maggiore imponibile IRPEF derivante dalla cessione di unità immobiliari. L’operato dell’Agenzia delle Entrate si fonda sulla discordanza fra i corrispettivi dichiarati ed i valori desumibili dalle stime O.M.I., Inoltre, l’Amministrazione Finanziaria si è basata sulla differenza fra il prezzo di vendita dichiarato ed il maggior ammontare del mutuo ipotecario stipulato dall’acquirente.

La controversia è arrivata fino all’ultimo grado di giudizio.

Nelle motivazioni del ricorso il contribuente ha rilevato che la Commissione Tributaria Regionale, nel formulare le decisioni, non ha fornito alcuna motivazione sulla circostanza fondamentale dedotta dal contribuente, ossia che i c.d. valori 0.M.I. costituiscono mere presunzioni semplici inidonee a sorreggere l’attività accertatrice. Inoltre, i giudici di secondo avrebbero accertato il maggior valore degli immobili partendo dal fatto che in una delle unità immobiliari oggetto di compravendita l’importo del mutuo contratto era superiore al corrispettivo dichiarato.

Va premesso che il combinato disposto dell’art. 39 comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 600/73 e dell’art. 54, comma 3, del d.P.R. n. 633/72, aveva attribuito valore di presunzione legale al c.d. valore normale dell’immobile risultante dalle quotazioni O.M.I. al fine della determinazione del corrispettivo di cessione del cespite immobiliare.  A questa è seguita la disciplina introdotta dalla I. n. 244/07, che, per le fattispecie negoziali insorte in epoca anteriore alla normativa del 2006, ha disposto, all’art. 1, comma 265, che

In deroga all’articolo 1, comma 2, della legge 27 luglio 2000, n. 212, per gli atti formati anteriormente al 4 luglio 2006 deve intendersi che le presunzioni di cui all’articolo 35, commi 2, 3 e 23-bis, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, valgano, agli effetti tributari, come presunzioni semplici.

Infine, pietra miliare in materia è la I. n. 88/09 la quale ha eliminato, con effetto retroattivo, la presunzione legale introdotta dal citato art. 35 ed ogni riferimento al valore normale quale strumento di accertamento automatico sulle compravendite immobiliari.

Qui è il caso di ricordare che in tema di accertamento analitico induttivo si deve fare riferimento all’articolo 39, comma 1, lett. d) del d.P.R. n. 600/73 il quale prevede che lo stesso deve presentare le seguenti caratteristiche:

  • non si deve non tener conto completamente della contabilità;
  • devono essere individuate singole attività non dichiarate o singoli costi fittizi. Pertanto, è vietato accertare globalmente il reddito d’impresa;
  • la prova dell’esistenza di attività non dichiarate o dell’inesistenza di passività dichiarate è fornita dall’Ufficio con il ricorso a presunzione che devono possedere i requisiti della gravità, precisione e concordanza.

 

La decisione della Suprema Corte

In linea generale l’esistenza di attività non dichiarate può essere desunta anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti. In più di un’occasione la Corte di Cassazione ha precisato che la soppressione della presunzione legale (relativa) di corrispondenza del prezzo della compravendita al valore normale del bene

non impedisce al giudice tributario di fondare il proprio convincimento su di un unico elemento, purché dotato dei requisiti di precisione e di gravità, elemento che non può, tuttavia, essere costituito dai soli valori OMI, che devono essere corroborati da ulteriori indizi, onde non incorrere nel divieto di ‘presumptio de presumpto’

(cfr., da ultimo, Sez. 5, n. 2155 del 25/01/2019, Rv. 652213 – 01).

 

Su tale argomento è intervenuta di recente la Corte di Cassazione con la sentenza numero 25510 del 10/10/2019 con la quale ha legittimato, nel settore immobiliare,

la rettifica dei corrispettivi dichiarati qualora si registri uno scostamento tra l’importo dei mutui e i minori prezzi indicati dal venditore (Cass. n. 26485/2016), ovvero qualora l’esito del raffronto con i valori 0.M.I. si combini con altri elementi, fra i quali la descritta difformità fra il prezzo e il maggiore importo del mutuo (Cass. n. 7857/2016), essendo, peraltro, obbligo indefettibile del giudice di merito, laddove – come nella specie – l’elemento indiziario ulteriore rispetto ai valori 0.M.I. sia costituito dall’importo del mutuo immobiliare relativo ad una soltanto delle unità immobiliari compravendute, verificare ed esplicitare le ragioni per cui il raffronto operato dall’Ufficio fra prezzo dichiarato, valori O.M.I. e valore unitario ricavato sulla base del mutuo accordato in relazione ad una di tali vendite possa essere esteso anche alle altre sette operazioni immobiliari e giustificare, in tal modo, l’accertamento nel suo complesso

Nella specie, però, la CTR non si è attenuta ai principi sopra esposti in quanto

si è sostanzialmente limitata ad imputare al contribuente di non aver dimostrato l’ “economicità” delle operazioni di compravendita immobiliare, rappresentando i costi, diretti ed indiretti, affrontati per la costruzione delle unità immobiliari oggetto di accertamento, senza avere prima rappresentato per quali motivi gli elementi posti dall’Ufficio a fondamento dell’attività accertativa integrassero ulteriori indizi, gravi, precisi e concordanti ai fini della determinazione dei maggiori ricavi riferiti a tutti gli immobili in contestazione, ivi compresi quelli rispetto ai quali non erano direttamente ed immediatamente riferibili le risultanze dell’unico mutuo risultante agli atti, relativo ad una singola unità immobiliare, ma soltanto le risultanze 0.M.I.; invero, soltanto all’esito di tale iter argomentativo e dimostrativo può prospettarsi la valutazione in ordine all’eventuale prova contraria gravante sul contribuente.

Per ulteriori in formazioni si può consultare il sito dell’Agenzia delle Entrate accessibile al seguente link: www.agenziaentrate.gov.it.