Il trasferimento a titolo oneroso della clientela di uno studio di amministrazione condominiale.

Chi è l’amministratore condominiale

La normativa in materia vigente prevede specifici requisiti per svolgere l’attività di amministratore come, ad esempio, l’assenza di condanne per reati contro la pubblica amministrazione o contro il patrimonio, l’assenza di protesti, deve essere diplomato, non deve essere protestato e deve aver frequentato un corso di formazione iniziale.

Oltra alla persona fisica l’amministratore può essere anche una società, di persone o capitali. In questo caso i requisiti sopra indicati devono essere posseduti dai soci, dagli amministratori e dai dipendenti che svolgano funzioni di amministrazione dei condomini e la perdita dei requisiti fa cessare l’incarico.

L’obbligo della nomina di un amministratore si ha “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario.” ( Cfr. art. 1129 c.c., comma 1).

Per la nomina è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresentino la metà del valore dell’edificio (espresso in millesimi la maggioranza si ottiene con il voto favorevole di almeno 501/1000 in su).

La normativa e la giurisprudenza tendono ad assimilare l’attività professionale alle attività di impresa ma nel caso di vendita di uno studio di amministrazioni condominiali occorre prestare particolare attenzione all’“Avviamento professionale” determinato dall’elemento immateriale (Intuitus personae) che caratterizza il rapporto cliente-professionista.

Le mutazioni dei mercati professionali hanno evidenziato due fenomeni saldamente collegati tra di loro: l’affinamento delle competenze manageriali da parte del professionista e l’esigenza di sfruttare al meglio le sinergie e le specializzazioni professionali.

La conseguenza di tale consapevolezza è l’esponenziale aumento sia delle aggregazioni tra studi di professionisti sia delle operazioni di cessione/acquisizione di studi di amministrazioni condominiali, sempre più frequenti negli ultimi anni, anche a seguito dell’entrata in vigore del DL 223/2006 (c.d. decreto Bersani-Visco) in materia di liberalizzazione dei servizi professionali.

Nel quadro delineato il proliferare delle operazioni di cessione e acquisizione di studi professionali ha fatto emergere il problema della valutazione del c.d. ”avviamento professionale”.

Il controverso argomento, riguardante il muro di confine che divide l’avviamento aziendale dalla clientela (‘avviamento professionale’) è stato trattato, seppur embrionalmente, in giurisprudenza già nel 1974 dalla Suprema Corte, con la sentenza n. 370 la quale ha precisato che : “il contratto di cessione-vendita di uno studio professionale nell’insieme degli elementi che lo costituiscono e pure in relazione alla clientela che ad esso faccia capo mediante il versamento di una somma, è valido e lecito in base al principio dell’autonomia contrattuale”.

Sempre la Suprema Corte è intervenuta successivamente con la sentenza n. 5848 del  1979 con la quale deduce che: “è giuridicamente configurabile la cessione di uno studio professionale insieme con il suo avviamento, in quanto questo non si identifica con la clientela (che ne costituisce oggettivamente solo un elemento), il cui trasferimento sarebbe impossibile sotto il profilo giuridico, ma consiste in una qualità di detto studio, il quale viene ceduto, quale complesso di elementi organizzati per l’esercizio dell’attività professionale, munito dell’attributo essenziale e necessario costituito dall’avviamento”.

Infine, la Corte di Cassazione ha affermato la legittimità del contratto di cessione di uno studio di amministrazioni condominiali e della relativa clientela (Cass. 2860/2010) specificando che lo stesso va inteso “al pari, pur con le sue specificità, di una vera e propria cessione d’azienda”.

Così come precedentemente accennato deve rilevarsi come l’assimilazione delle libere professioni al mondo imprenditoriale è stata graduale nel tempo, manifestandosi a più livelli nel campo giuridico.

Più precisamente:

  • l’art. 50 del Trattato UE inserisce le libere professioni intellettuali tra i servizi. In questo modo pone sullo stesso piano le libere professioni e l’attività di carattere imprenditoriale stabilendo che entrambe sono finalizzate alla produzione di servizi;
  • l’art. 33 del Codice del Consumo, che tratta il contratto stipulato tra consumatore e professionista, disciplina al suo interno le clausole vessatorie accostando l’attività professionale a quella commerciale;
  • nell’art. 34 del Trattato di Maastricht le attività professionali ed imprenditoriali vengono considerate congiuntamente;
  • a livello comunitario le libere professioni sono assoggettate dalla Commissione per la Concorrenza, alla disciplina sulla concorrenza, in quanto vengono considerate come fattori di scambio e servizi. Viene estesa alle libere professioni una disciplina fino ad ora valida per la sola attività imprenditoriale;
  • nel 2004 la CE, con la comunicazione COM 83, invita l’Italia a rimuovere tutti gli ostacoli presenti nell’ordinamento interno che impediscono, di fatto, l’esistenza di un modello organizzativo di società professionali al cui interno ci siano anche soci apportatori di solo capitale.;
  • la stessa Corte di Giustizia ha confermato l’orientamento volto a far rientrare nella nozione di impresa tutte le entità esercenti attività economica, libere professioni comprese;
  • in Italia, a seguito anche del costante e consolidato orientamento della Suprema Corte in merito (meglio precisato di seguito), il legislatore è intervenuto nel 1997 con l’abrogazione dell’articolo 2 della Legge n. 1815/39. Tale normativa, che vietava la costituzione di società per esercitare le professioni intellettuali, è stata introdotta per rispondere alle sempre maggiori esigenze dei professionisti i quali, ispirati dalle famose e già diffuse società professionali in Francia e Germania, sentivano la necessità di crescita dell’attività professionale attraverso il processo di aggregazione;
  • in tempi più recenti, a livello nazionale, la Legge di stabilità 2012 (L. 183/2011) ha ammesso la possibilità di costituire le società tra professionisti secondo i modelli societari previsti dal Codice Civile (titoli V e VI del libro V).
  • Comma 821 dell’articolo 1 della L. 208/2015 Articolo 10 Legge n. 183 del 2011 il quale prevede che i Piani operativi POR e PON del Fondo sociale europeo (FSE) e del Fondo europeo di sviluppo regionale (FESR), rientranti nella programmazione dei fondi strutturali europei 2014/2020, si intendono estesi anche ai liberi professionisti, in quanto equiparati alle piccole e medie imprese come esercenti attività economica a prescindere dalla forma giuridica rivestita.

La presentazione della clientela

Partendo dal dettato della Cassazione una cessione di clientela professionale altro non è che un’operazione di presentazione di clientela dietro corrispettivo, pertanto appare evidente come uno dei principali obblighi del cedente è indubbiamente l’impego alla canalizzazione della clientela.

Questa differenziazione rispetto alla classica cessione d’azienda è giustificata dalla libertà decisionale del cliente che deve poter scegliere, in totale autonomia, a chi affidare la gestione dei propri affari (c.d. “intuitus personae” che caratterizza il rapporto professionista e cliente già oggetto di altri approfondimento presenti in questo sito).

Il passaggio di fiduciarietà si realizza anche attraverso l’affiancamento obbligatorio e le cui modalità sono contenute in un’apposita clausola inderogabile del contratto di cessione della clientela professionale. Statisticamente nelle operazioni di cessione della clientela professionale seguite da MpO & partners il periodo di affiancamento varia dai 12 ai 18 mesi.

Nel corso di questo periodo il professionista cedente si obbliga ad affiancare il professionista che gli subentra nello svolgimento dell’attività presentando la clientela ceduta al fine di consentire al cessionario di subentrare gradualmente nei rapporti professionali in essere.

Infine dovrà essere agevolata l’ottimale conoscenza dei  dipendenti e collaboratori, al fine di entrare in sintonia con i medesimi ed individuare le rispettive responsabilità mansionali all’interno dello Studio.

Divieto di concorrenza

Un altro obbligo assunto dal cedente è il divieto di concorrenza. Su tale argomento la Cassazione (Sent. 2860/2010), trattando un caso relativo alla  cessione di uno studio professionale, ha stabilito che la cessione indiretta della clientela che si verifica in questi casi è in tutto e per tutto assimilabile ad un trasferimento di attività.

Pertanto il cedente per tutelare la validità del contratto e la sua esecuzione in buona fede deve, oltre agli obblighi positivi di fare, assumersi dunque anche obblighi negativi come, ad esempio, il divieto di riprendere ad esercitare la stessa attività nello stesso luogo.

Le modalità di applicazione della clausola (ad esempio la durata, o verso chi essa si rivolge) possono variare da contratto a contratto; persiste, però, in caso di violazione del suddetto patto il pagamento di una penale commisurata all’entità del danno cagionato.

Il patto di esclusiva

Ultimo, ma non per importanza, è il patto di esclusiva. Questa clausola sancisce l’impegno del professionista cedente di presentare la clientela solo ed esclusivamente al professionista acquirente.

Il patto di esclusiva configura, dunque, una clausola fondamentale per il rispetto della correttezza professionale, in quanto, in sua mancanza, il professionista cedente, pur rispettando il patto di non concorrenza, potrebbe sviare la clientela verso professionisti che, per ipotesi, potrebbero offrire somme maggiori rispetto a quelle pattuite.

In caso di violazione del patto di esclusiva, la penale è analoga a quella prevista in tema di divieto di concorrenza.

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In considerazione del quadro suesposto, nonostante l’intravvedersi di numerosi punti di contatto tra professioni intellettuali e aziende, il cedere lo studio professionale è operazione comunque diversa rispetto alla cessione delle attività commerciali in quanto, come si è avuto modo di approfondire in altri articoli, avviene solo mediante caratteristiche proprie dovendosi creare ex novo il rapporto fiduciario cliente-nuovo professionista.

Infatti, il contratto di trasferimento a titolo oneroso di uno studio di amministrazioni condominiali prevede, tra le altre, una clausola che obbliga parte cedente ad un periodo di affiancamento che può variare in base alle dimensioni del pacchetto clienti e all’intensità del rapporto fiduciario cliente/professionista (mediamente di 12 mesi).

Durante tale periodo il professionista cedente si obbliga ad affiancare colui che gli subentra nello svolgimento dell’attività professionale. In buona sostanza l’affiancamento è il periodo durante il quale si verifica concretamente la presentazione della clientela al fine di permettere al cessionario di subentrare gradualmente nei rapporti professionali in essere. Il tutto si concretizza con la presentazione, da parte del professionista cedente, dell’acquirente nelle varie assemblee condominiali al fine di canalizzare il rapporto fiduciario trasferendone, di fatto, il “cliente”.

L’affiancamento ha lo scopo sia di aiutare l’acquirente a destreggiarsi in un’attività già avviata e con una struttura organizzativa a lui estranea sia a garantire ai clienti il mantenimento della qualità delle prestazioni ricevute.

Il periodo di affiancamento deve servire ad agevolare la conoscenza con dipendenti e collaboratori al fine di entrare in sintona con loro ed individuare le rispettive responsabilità mansionali all’interno dello studio.

Si segnala, inoltre, che molto spesso proprio in seguito ad un periodo di affiancamento ritenuto positivo da entrambe le parti esse decidono per un proseguo di collaborazione invece di interrompere definitivamente ogni rapporto.

Di regola l’amministratore di condominio dura in carica un anno. Ma cosa accade alla scadenza del termine? Le soluzioni sono due: la conferma dell’amministratore uscente o la nomina di un nuovo amministratore.

Ma qual è il quorum necessario?

La risposta a tale domanda è contenuta nel secondo comma dell’articolo 1.136 del Codice Civile il quale prevede che il quorum necessario alla nomina di un amministratore sia la maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno 500 millesimi (la metà dei millesimi dell’intero edificio).

I vantaggi per chi acquista

Così come per i cedenti, anche per gli acquirenti i vantaggi possono essere analizzati in termini economici.

Infatti l’acquisizione di uno studio professionale risulta essere una buona forma di investimento in quanto, numeri alla mano, la redditività media degli studi professionali, prima delle imposte, tende a posizionarsi in un range dal 35% al 40%, ben più alta di quella di buona parte di altri possibili tipi di investimenti.

Detto questo, dal punto di vista di un professionista che si accinge ad acquistare uno studio professionale già avviato le parole chiave sono due: sinergie e specializzazione. Al giorno d’oggi, infatti, valore aggiunto per un qualunque tipo di attività professionale è la specializzazione, poter fornire al proprio cliente assistenza in qualsiasi ambito egli possa avere bisogno; è evidente come questo tipo di servizio possa essere fornito solo da studi con una adeguata struttura, con il giusto (e ben organizzato) numero di risorse.

Inoltre, ipotizzando che il professionista cedente decidesse di continuare a collaborare con lo studio, questo faciliterebbe sinergie tra professionisti di ogni età, provenienza, background culturale, garantendo il trasferimento di know-how intergenerazionale e, di conseguenza, elevati benefici in termini di servizi offerti al cliente.

Infine, per i professionisti più giovani l’acquisizione di clientela offre la possibilità di accedere alla libera professione con maggiore facilità permettendo una rapida crescita rispetto ai metodi “tradizionali”.