La decadenza dell’agevolazione ‘Prima Casa’

1 agosto 2018 / Articoli / Goffredo Giordano

Avviso di liquidazione dell’imposta complementare di registro a seguito di decadenza dall’agevolazione “prima casa”

Cos’è l’agevolazione “prima casa”?

In presenza di determinate condizioni è possibile pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione.

Al sussistere delle condizioni, che saranno esposto di seguito, chi acquista da un privato (o da un’azienda che vende in esenzione Iva) deve versare un’imposta di registro del 2% (anziché del 9%), sul valore catastale dell’immobile, mentre le imposte ipotecaria e catastale si versano ognuna nella misura fissa di 50 euro.

Se invece il venditore è un’impresa con vendita soggetta a Iva, l’acquirente dovrà versare l’imposta sul valore aggiunto, calcolata sul prezzo della cessione, pari al 4% anziché al 10%. In questo caso le imposte di registro, catastale e ipotecaria si pagano nella misura fissa di 200 euro ciascuna.

Quale tipologie di immobili sono ammesse al beneficio?

Tra gli immobili ammessi al beneficio rientrano le abitazioni appartenenti alle seguenti categorie catastali:

  • A/2 (abitazioni di tipo civile)
  • A/3 (abitazioni di tipo economico)
  • A/4 (abitazioni di tipo popolare)
  • A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
  • A/6 (abitazione di tipo rurale)
  • A/7 (abitazioni in villini)
  • A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).

E’ il caso di precisare che le agevolazioni spettano anche per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), ma limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

L’agevolazione, inoltre, non è ammessa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).

I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Su tale argomento è intervenuta anche l’Amministrazione Finanziaria con la circolare n. 27/E del 13 giugno 2016 con la quale chiarisce che “L’acquisto di una abitazione sita in un Comune nel quale l’acquirente è già titolare di altra abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la “prima

Casa”, non può beneficiare di tali agevolazioni, anche se l’acquirente si impegna a vendere, entro un anno dal nuovo acquisto, l’immobile preposseduto. La nuova previsione inserita nella Nota II- bis dell’articolo 1, della Tariffa, Parte I, allegata al Testo Unico dell’imposta di Registro consente, infatti, di derogare alla condizioni stabilite dalla citata Nota, nel solo caso in cui l’acquirente risulti già proprietario di un immobile acquistato fruendo delle agevolazioni “prima casa”. Nel diverso caso in cui l’immobile preposseduto sia stato acquistato senza godere delle suddette agevolazioni, il contribuente non potrà acquistare un nuovo immobile agevolato sito nel medesimo Comune in quanto non verrebbe rispettata la condizione stabilita dalla lettera b) della Nota II-bis) che impone all’acquirente di dichiarare di non possedere, in via esclusiva o in comunione con il coniuge, altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile da acquistare.

L’acquirente decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto dell’immobile:

  • in caso di mendacità delle dichiarazioni previste dalla legge, rese in sede di registrazione dell’atto;
  • in caso di mancato trasferimento della residenza nel comune ove è ubicato l’immobile entro 18 mesi dell’acquisto.

In caso di decadenza:

  • è dovuta la differenza tra l’imposta di registro in misura ordinaria e le imposte corrisposte per l’atto di trasferimento, una sanzione pari al 30% delle stesse imposte e il pagamento degli interessi di mora;
  • se la cessione è soggetta a IVA, è dovuta la differenza d’imposta non versata (ossia la differenza tra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata), una sanzione pari al 30% della differenza medesima e il pagamento degli interessi di mora.

I termini di prescrizione e l’intervento della Suprema Corte

L’Amministrazione Finanziaria deve notificare l’atto con cui sostiene di aver diritto ad una maggiore imposta di registro, ipotecaria e catastale entro tre anni ma varia a seconda della tipologia omissiva come vedrete descritto nel seguito (tali tipologie saranno oggetto di altro articolo).

Su tale argomento è intervenuta la Suprema Corte, con sentenza n. 20265 del 31/07/2018, con la quale non solo ribadisce che “In tema di agevolazioni tributarie per l’acquisto della “prima casa”, ai sensi del comma 4, ultimo periodo, della nota II bis all’art. 1 della Tariffa, Parte 1, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, la relativa decadenza è evitata se il contribuente, pur avendo trasferito l’immobile acquistato con i detti benefici prima del decorso del termine di cinque anni dall’acquisto stesso, entro un anno dall’alienazione ne acquisti un altro, da adibire ad abitazione principale; ne deriva che il “dies a quo” della decorrenza del termine triennale di decadenza del potere dell’Ufficio di recuperare l’imposta nella misura ordinaria va individuato nel giorno di scadenza dell’anno successivo all’alienazione, perché solo allo spirare di tale termine senza avere effettuato un nuovo acquisto il contribuente perde, in via definitiva, il diritto all’agevolazione, provvisoriamente goduta sul primo acquisto”, chiarisce, infine, che “la ratio del comma 4, ultimo periodo, della nota II bis all’art. 1 della Tariffa, Pa -te 1, allegata al d.P.R. n. 131 del 1986, consiste nell’evitare che possano continuare a godere del beneficio per la prima casa coloro che hanno acquistato l’immobile con finalità speculativa; tale finalità è desunta, per presunzione ex lege, dalla rivendita infraquinquennale; la presunzione viene meno, e la revoca non si applica solo in caso di acquisto di altro immobile ad uso di abitazione principale entro un anno dalla vendita del precedente”.