Acquisto dell’immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”.

Cosa succede in caso di separazione tra coniugi?

Cos’è la prima casa e l’abitazione principale

La “prima casa” è la prima abitazione di proprietà, tutti gli immobili acquistati successivamente sono considerati “seconde case”. Per queste ultime non si applicano le agevolazioni previste per la prima e che descriveremo di seguito. Le agevolazioni sono rilevanti ai fini delle imposte di registro, ipotecarie, catastali ed Iva (c.d. Imposte Indirette).

Per abitazione principale si intende il luogo in cui il contribuente ha la propria residenza o dimora abituale e in questo caso il certificato di residenza è la prova che l’immobile è destinato ad abitazione principale.

Occorre precisare che per essere una “prima casa” sono necessarie le seguenti caratteristiche dell’immobile:

• Non deve essere un immobile di lusso;
• l’acquirente non deve essere il proprietario di un altro immobile abitativo nello stesso comune;
• l’acquirente non deve aver già acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni “prima casa”;
• l’acquirente deve avere la residenza (o la sede di lavoro) nel comune dove è situato l’immobile (oppure vi trasferisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto). Tale requisito non è richiesto a chi lavora nelle Forze Armate o per chi è cittadino italiano iscritto all’Aire. In questo caso non è chiesta l’obbligatorietà del trasferimento della residenza. 

Infine, è vietato il fine speculativo, ovvero non rivendere la prima casa entro cinque anni dall’acquisto pena la perdita dei benefici fiscali ottenuti.

Le imposte indirette per gli atti di compravendita immobiliare

Gli atti aventi ad oggetto la compravendita di immobili scontano l’imposta di registro (o in alternativa l’Imposta sul Valore Aggiunto), le imposte ipotecarie e le imposte catastali.

In linea generale, nel caso di acquisto di immobile da privato occorre pagare l’imposta di registro, nella misura del 9%, le imposte catastali ed ipotecarie, tutte e due di importo pari a 50 euro.

Negli atti soggetti ad IVA, con aliquota ordinaria del 10%, si pagherà l’imposta fissa di registro, pari ad euro 200, e le imposte catastali ed ipotecarie, tutte e due di importo pari a 200 euro.

Le imposte indirette per gli atti di compravendita di immobili con le agevolazioni “prima casa”

Se l’atto di compravendita ha ad oggetto un immobile adibito ad abitazione principale, con le caratteristiche sopra descritte, si ha diritto ad una riduzione delle imposte da versare.

Tali riduzioni variano a seconda che il venditore sia:

1. una persona fisica;
2. un’impresa costruttrice che abbia terminato l’immobile da oltre cinque anni (operazione esente da Iva);
3.  un’impresa costruttrice che abbia terminato l’immobile da meno di cinque (operazione soggetta ad Iva);

Pertanto, se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva (nei casi di cui ai precedenti punti 1 e 2), l’atto sconta l’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (con un minimo di 1.000 euro), ed imposta ipotecaria e catastale fissa di importo pari a 50 euro.

Se, invece, si acquista da un’impresa, con vendita soggetta a Iva (nel caso di cui al precedente punto 3), si applica l’Iva ridotta al 4% (in luogo dell’aliquota ordinaria del 10%), l’imposta di registro in misura fissa di 200 euro, e l’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro.

E’ il caso di ricordare che chi compra un immobile usufruendo nuovamente delle agevolazioni ha un anno di tempo per vendere il primo immobile.

Agevolazioni prima casa e separazione dei coniugi: le indicazioni dell’Agenzia delle Entrate

In merito alle agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa è intervenuta, a seguito di interpello, l’Agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 80/E del 9 settembre u.s..

Nel caso concreto due coniugi hanno acquistato un immobile abitativo usufruendo dell’agevolazione “prima casa”, prevista dall’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, Nota II-bis, allegata al D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131.

Dopo l’acquisto è intervenuta la separazione consensuale tra i coniugi. L’accordo di separazione prevede, tra le altre cose, anche la messa in vendita dell’abitazione familiare con equa ripartizione tra i coniugi del ricavato. Il contribuente, inoltre, precisa che la cessione dell’immobile è avvenuta prima della decorrenza dei cinque anni dall’acquisto ed è stata ceduta a terzi con atto di compravendita anch’esso con applicazione delle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura prevista per gli atti di trasferimento della “prima casa”.

Infine, l’istante dichiara di non avere la possibilità economica di acquistare una nuova abitazione entro un anno dalla cessione.

Tale comportamento comporta la decadenza dalle agevolazioni “prima casa” fruite per l’acquisto?

Nell’articolare la risposta l’Amministrazione Finanziaria richiama le disposizioni contenute nel

punto 4) della citata Nota II-bis, secondo cui

4. In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché’ una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, l’ufficio dell’Agenzia delle entrate presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti la differenza fra l’imposta calcolata in base all’aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall’applicazione dell’aliquota agevolata, nonché irrogare la sanzione amministrativa, pari al 30 per cento della differenza medesima. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell’articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall’alienazione dell’immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all’acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Per ulteriori approfondimenti è possibile consultare la Versione Integrale della Risoluzione

Dal tenore della norma si evince che nel caso in cui si trasferisca l’immobile acquistato con le agevolazioni “prima casa” prima dei cinque anni e non si proceda all’acquisto entro l’anno di un nuovo immobile, da destinare ad abitazione principale, si dovrebbe verificare la decadenza dall’agevolazione fruita e, quindi, la restituzione all’erario degli importi non versati.

Nell’articolare la risposta l’Agenzia delle Entrate richiama la sentenza della Corte di Cassazione n. 8104 del 29/3/2017 con la quale ha stabilito che

non può farsi derivare la decadenza dell’agevolazione connessa all’acquisto di un immobile dalla cessione di esso al coniuge in sede di separazione

inoltre, ha chiarito che

L’attribuzione al coniuge della casa coniugale in adempimento di una condizione inserita nell’atto di separazione consensuale, non costituisce, infatti, una forma di alienazione dell’immobile rilevante ai fini della decadenza dei benefici prima casa; bensì una forma di utilizzazione dello stesso ai fini della migliore sistemazione dei rapporti tra i coniugi, sia pure al venir meno della loro convivenza (e proprio in vista della cessazione della convivenza stessa)

(cfr.  ordinanza della Corte di Cassazione n. 3753 del 18 febbraio 2014).

Infine, con la recente ordinanza del 21 marzo 2019, n. 7966, la medesima Corte ha ulteriormente chiarito che

4.2. orbene, ritiene il collegio che il principio espresso da Cass. n. 2111 del 2016 con riferimento ad un trasferimento immobiliare avvenuto all’interno del nucleo familiare è di portata assolutamente generale e, dunque, non può non estendersi anche all’ipotesi per cui è causa, nella quale i coniugi si sono determinati, in sede di accordi conseguenti alla separazione personale, a trasferire l’immobile acquistato con le agevolazioni per la prima casa ad un terzo; 4.2.1. ed, infatti: a) la legge n. 74 del 1987, articolo 19, dispone in via assolutamente generale l’esenzione dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa degli atti stipulati in conseguenza del procedimento di cessazione degli effetti civili del matrimonio e, a seguito di Corte Cost. n. 154 del 1999, anche del procedimento di separazione personale tra coniugi, senza alcuna distinzione tra  atti eseguiti all’interno della famiglia e atti eseguiti nei confronti di terzi; b) la ratio della menzionata disposizione è senza dubbio quella di agevolare la sistemazione dei rapporti patrimoniali tra coniugi a seguito della separazione o del divorzio; c) recuperare l’imposta in conseguenza della inapplicabilità dell’agevolazione fiscale sulla prima casa da parte dell’Erario significherebbe sostanzialmente imporre una nuova imposta su di un trasferimento immobiliare avvenuto in esecuzione dell’accordo tra i coniugi e, pertanto, andare palesemente in senso contrario alla ratio della disposizione, così come definita sub b).

Conclusioni

Alla luce di quanto sopra riportato l’Amministrazione Finanziaria ritiene che la cessione a terzi di un immobile oggetto di agevolazione “prima casa”, in virtù di clausole contenute in un accordo di separazione omologato dal giudice, finalizzato alla risoluzione della crisi coniugale non comporta la decadenza dal relativo beneficio.