L’affitto d’azienda, regolamentato dagli articoli 2561 e 2562 del Codice Civile, prevede che il proprietario di un’azienda ceda la gestione della stessa ad un terzo in cambio di un canone periodico, senza perderne la proprietà.
Le condizioni sono che l’affittuario possa disporre liberamente dei beni, avendo però l’obbligo di riconsegnarli nelle stesse condizioni di quando li aveva ricevuti, inoltre l’articolo 2561 introduce per l’affittuario anche l’obbligo di mantenimento dell’efficienza dell’azienda. Ne consegue che l’affittuario, salvo deroghe esplicitate contrattualmente, è legittimato a dedurre fiscalmente gli ammortamenti sui beni dell’azienda, che è anche una delle ragioni per cui questa tipologia contrattuale risulta conveniente.
Non solo, però. L’affitto d’impresa, infatti, può aiutare a superare la crisi; l’articolo lo definisce “una soluzione ponte”, nell’attesa che l’azienda si riassesti e sia possibile, e conveniente, venderla.
In concreto, è una soluzione che permette di non chiudere l’attività: quando un’azienda è in crisi e la continuità della sua gestione è in crisi, concedendola in affitto si evita di interromperne l’attività, ma al tempo stesso non si fanno gravare sul nuovo gestore le passività del precedente proprietario.
Va precisato, infatti, che l’unica corresponsabilità dell’affittuario sui debiti pregressi è quella riguardante i debiti verso i dipendenti (ex art. 2212 C.C.).
Affitto d’azienda nella cessione di attività professionali
Quanto detto fino ad ora vale anche per la cessione di attività professionali: in questo ambito, infatti, le operazioni di affitto d’azienda con diritto di riscatto finale si stanno sempre più diffondendo sia per i vantaggi che comportano in termini di gestione, sia a livello fiscale.
Come abbiamo già detto, infatti, questo tipo di contratto è ideale nei casi in cui l’attività che viene trasferita stia attraversando un periodo di difficoltà e necessiti di essere ristrutturata. Un affittuario potrebbe aiutare l’attività in questo passaggio, senza essere oberato dai debiti che rimarrebbero comunque in capo all’affittante, e al termine del periodo di affitto, sulla base dei miglioramenti dello studio, dei rapporti con il professionista uscente, dei rapporti instaurati con la clientela, potrà decidere di riscattare lo studio.
La convenienza dell’affitto d’azienda, però, non è da considerare solo in relazione alla gestione, ma anche da un punto di vista fiscale.
Come effetto del contratto d’affitto, infatti, l’affittuario acquisisce la qualifica di ‘imprenditore’, pertanto i canoni corrisposti per l’affitto d’azienda, in quanto costi per godimento di beni di terzi, sono deducibili dal reddito d’impresa secondo gli ordinari criteri di competenza stabiliti dall’art. 109 del TUIR.